La loi Pinel outremer reprend les mêmes principes et obligations que le dispositif pour la métropole, mais il permet aux investisseurs de profiter de taux de défiscalisation beaucoup plus importants et d’un assouplissement du plafond des niches fiscales. C’est donc un support de défiscalisation particulièrement pertinent pour les foyers fiscaux les plus imposés, et/ou qui sont concernés par le plafonnement des niches fiscales à 10 000€.
Quelles sont les conditions du dispositif Pinel Outremer?
Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel Outremer sont les mêmes que pour la loi Pinel en métropole :
- Être résident fiscal français
- Investir dans un bien éligible Pinel (Limite de deux bien neufs par an, de 300 000€ et 5500€ / m² maximum et conditionné au respect des normes environnementales)
- Réaliser l’investissement dans une commune située dans une zone Pinel éligible
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires relatifs à la zone du bien.
- S’engager à conserver et louer le bien sur la durée prévue.
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel rentrent dans le plafonnement des niches fiscales. Cependant, dans le cadre des investissement dans les départements et régions d’outremer, le plafonnement n’est plus de 10 000€ par ans comme pour la métropole, mais de 18 000€ par an.
Si vous souhaitez investir dans un territoire d’outremer, les réductions sont elles plafonnées à 30600€ pour 2020 ou 11% du revenu imposable du foyer, selon le cas le plus avantageux pour vous.
Attention, dans le cas des immeubles neufs qui contiennent au moins 5 logements, 20 % de ces appartements ne seront pas éligibles à la réduction d’impôts Pinel.
Il faut également bien garder à l’esprit que le logement doit être impérativement achevé dans la période de 30 mois qui suit la date de la signature de l’acte authentique, et non plus la date de la déclaration d’ouverture de chantier.
Quels sont les taux de défiscalisation proposés ?
Le dispositif Pinel Outremer permet de défiscaliser une part beaucoup plus importante que le dispositif classique.
- 23 % pour un engagement de location sur 6 ans
- 29 % pour un engagement de location sur 9 ans
- 32 % pour un engagement de location sur 12 ans
Le pourcentage s’entend sur la valeur du bien et sur la période totale.
Quelles sont les zones Pinel en outremer?
Tous les départements d’outremer sont éligibles au dispositif Pinel.
Il s’agit de : La Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte
Les collectivités d’outremer (ex TOM) sont également éligibles Pinel.
Particulièrement : Saint-Barthélemy, Saint Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna
Tous les départements d’outremer (DOM) sont en zone Pinel B1 mais avec des plafonds particuliers.
Les collectivités d’outremer ne sont pas classés dans des zones Pinel même si elles restent éligibles au dispositif.
Quels sont les plafonds de revenus des locataires ?
Afin de profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous devez obligatoirement louer votre bien en tant qu’habitation principale à un locataire qui ne dépasse pas les plafond annuels de ressources suivants. Ces plafonds sont variables selon la composition du foyer fiscal et révisable chaque année par le gouvernement.
| Composition du foyer fiscal | Département d’outre-mer (Dom): Guadeloupe – Guyane – Martinique – Mayotte – La Réunion | Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française, nouvelle calédonie, Wallis et Futuna |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 28 606 € | 28 606 € | 31 099 € |
| Couple | 38 202 € | 38 202 € | 41 528 € |
| + 1 personne à charge | 45 941 € | 45 941 € | 49 941 € |
| + 2 personnes à charge | 55 461 € | 55 461 € | 60 290 € |
| + 3 personnes à charge | 65 241 € | 65 241 € | 70 923 € |
| + 4 personnes à charge | 73 527 € | 73 527 € | 79 928 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 8 206 € | + 8 206 € | + 8 920 € |
Pour vous en assurer, vous devez demander à votre locataire sa fiche d’imposition de l’année N-2 pour vérifier qu’il ne dépasse pas les montants ci-dessus.
Il est important de préciser que ce plafond de revenu n’est valable que lors de la signature du bail. Votre locataire pourra donc dépasser ces plafonds lors des prochaines années de location.
Quels sont les plafonds de loyer à respecter en Pinel Outre-mer?
Le dispositif Pinel Outremer impose également un plafonnement des loyers.
Afin de profiter des avantages fiscaux, vous devez donc fixer avec soin le loyer que vous allez demander à votre locataire.
Voici les barèmes par m² à respecter pour 2022 auquel il faudra ajouter le coefficient Pinel.
| Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Saint-Pierre-et-Miquelon & Saint Martin | Polynésie Française, Nouvelle Calédonie, îles de Wallis-et-Futuna | |
|---|---|---|
| Plafonds de loyer (en €/m²) | 10,55 € | 12,83 € |
Pour rappel, les loyers Pinel doivent être calculés de la sorte
Coefficient Pinel = 0,7 + 19/S (ou S = surface du bien)
Loyer mensuel maximum = Coefficient Pinel x plafond de loyer x surface
Prenons un exemple :
Vous voulez acheter un appartement neuf de 48m² en loi Pinel à Point à Pitre (Guadeloupe.)
La Guadeloupe est, comme tous les départements d’Outremer (Dom), éligible au dispositif Pinel.
Le plafond de loyer par m² est fixé à 10,37€ /m² en Guadeloupe en 2020.
Pour calculer le loyer mensuel, on pondère le plafond par m² avec le coefficient Pinel que l’on calcule ainsi :
Coefficient Pinel = 0,7 + (19/S) (S = surface du bien)
Le coefficient Pinel est plafonné à 1,2 au maximum.
Pour notre appartement de 48m² :
Coefficient Pinel = 0,7 + (19/48) = 1,05
Le loyer maximum exigible pour cet appartement Pinel en Guadeloupe sera donc de :
Plafond de loyer x Coefficient Pinel x Surface du bien =
10,37 € X 1,05 X 48 = 522,64 € / mois
Quels sont les avantages du dispositif ?
Le dispositif Pinel est un dispositif particulièrement avantageux pour les foyers fiscaux qui recherchent une défiscalisation importante. Les montants de défiscalisation Pinel sont en effet plus avantageux dans les collectivités et les départements d’outremer qu’en France métropolitaine.
Le plafonnement des niches fiscales à 18 000€ en outremer, contre 10 000€ en métropole est également un argument de poids pour les foyers qui arrivent au plafond de 10 000€ / an de défiscalisation.
L’investissement Pinel en Outremer s’avère également pertinent pour les investisseurs qui souhaiteraient disposer à la fin de leur investissement, d’une résidence secondaire dans des zones touristiques très appréciées et appréciables (Saint Barth, Réunion, Guadeloupe…)
Et les risques potentiels ?
Investir en loi Pinel à l’outremer comporte cependant des risques et contraintes qui sont de deux sortes :
- Vous investissez très loin de votre domicile si vous êtes résident en France métropolitaine. Il est donc difficile, voir impossible de bien suivre l’avancée des travaux du bien que vous achetez (neuf). Il sera également complexe, voire impossible de vous occuper directement de la location de votre bien. Nous vous recommandons de choisir une agence immobilière locale qui s’occupera de toute la gestion locative et du suivi des travaux. Ces frais supplémentaires seront à prendre en compte dans votre calcul de rentabilité.
- Les phénomènes climatiques (orages, tempêtes, cyclones…) sont fréquents sous les tropiques et peuvent générer des dégâts sur votre bien, et donc des réparations importantes . Il également faut garder à l’esprit que les biens situés à proximité de l’océan ont tendance à s’abimer rapidement. Il faudra donc prévoir des frais d’entretien plus importants que pour un bien situé en métropole.
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